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Garagenbau in Sachsen – diese Punkte müssen Sie beim Garagenbau beachten

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Ob Vandalismus, Witterung oder Einbrecher: Die Garage bietet als Unterstand für das Auto sowie andere Fahrzeuge und auch Geräte Schutz und Sicherheit. Vor dem Bau einer Garage sollte der Hausbesitzer allerdings genaue Informationen einholen, ob er eine Baugenehmigung benötigt oder nicht. So wie in allen anderen deutschen Bundesländern gibt es auch in Sachsen Regelungen rund um Gebäudeerrichtungen. Junge Hausbauer können bereits beim Planen und Aufstellen ihres Eigenheimes die notwendigen Infos bezüglich der Landesbauordnung einholen. Wird eine Garage viele Jahr nach dem Bau des trauten Heimes errichtet oder im Zuge einer Modernisierung bzw. Sanierung umgebaut, gilt es, die speziellen Bauverordnungen zu berücksichtigen.

Bis zu einer bestimmten Größe können in Sachsen Garagen problemlos genehmigungsfrei errichtet werden. Dennoch muss der Hauseigentümer beim Bau der Garage die planungsrechtlichen Verordnungen und die baurechtlichen Bestimmungen einhalten. Verfahrensfreie Bauwerke sind durch die Sächsische Landesbauordnung (§ 61) geregelt. Kleingaragen fallen in diesen Passus der Genehmigungsfreiheit, wenn sie trotz fehlender Baugenehmigung dennoch genehmigungs- und nutzfähig sind.

Für alle privaten Bauherren ist die Voraussetzung für die Verfahrensfreiheit nur dann gegeben, sofern die Gesamtfläche der Garage auf dem Grundstück nicht mehr als 40 Quadratmeter beträgt, die Garage nicht im Außenbereich liegt und/oder einem konkreten Wohngebäude dient. Das Bauvorhaben darf zwar ohne Genehmigung errichtet werden, dennoch muss laut Gesetzgeber der Garagenbauer in Sachsen penibel alle Bauvorschriften einhalten. Darunter fallen alle Sondervorschriften, die bauordnungsrechtlichen sowie die bauplanungsrechtlichen Vorschriften. Somit wird dem Bauherrn die Verantwortung zur Einhaltung aller erforderlichen Vorschriften übertragen. Wird eine Baufirma zum Bau einer Garage beauftragt, übernimmt die Firma in der Regel diese Aufgabe, sich an alle wesentlichen Vorschriften genauestens zu halten. Bei Missachtung muss der Hausbesitzer mit einer Geldstrafe rechnen und er kann per Gesetz dazu gezwungen werden, die widerrechtlich konstruierte Garage abzureißen.

1. Bauantrag in Sachsen

Grundsätzlich muss der Bauherr vor dem Errichten eines Gebäudes die Genehmigung seitens der Baubehörde einholen. Der Bauantrag in Sachsen sollte rechtzeitig vor Baubeginn eingereicht werden. Damit es zu einer zügigen Abwicklung des Genehmigungsverfahrens kommen kann, muss der Bauherr dafür sorgen, dass alle Dokumente und Unterlagen bezüglichen seines Bauvorhabens rechtzeitig auf dem Tisch des Sachverständigen der entsprechenden Behörde landen. Das Bauamt kann nur aufgrund der vorliegenden Unterlagen beurteilen, ob das Gebäude genehmigungsfähig ist. Der Entwurfsverfasser der Garage übernimmt die Verantwortung, dass die Ausführung des Bauprojektes den öffentlich rechtlichen Vorschriften entspricht. Erst wenn der Plan der Garage vorliegt, kann der Bauantrag in gewissen Fällen entfallen. So benötigt der Hausbesitzer dann keine Baugenehmigung, wenn die Höhe der Garage unter drei Meter liegt, die Grundfläche zwischen 40 und 50 Quadratmeter beträgt, wenn die mittlere Gebäudehöhe maximal drei Meter ausmacht und die Garage maximal neun Meter an je einer Grundstücksgrenze anliegt. Eine Abstandsfläche ist bei einer Garage mit 50 Quadratmetern nicht notwendig, maximal darf die Garage 15 Meter an der Grenze der Nachbarn anliegen.

Für den Bauantrag sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Lageplan
• Baubeschreibung
• Flurkarte vom Katasteramt (nicht älter als sechs Monate)
• Angabe der Nachbarn
• Bauzeichnung
• Flurstücknummern der Nachbargrundstückseigentümer
• Amtlicher Bauantrag

Für einen jungen Bauherrn besteht die Möglichkeit, den Bauantrag der Garage zusammen mit dem Antrag des Eigenheimes zu stellen. Sollte die Garage erst Jahre später errichtet werden, ist dies günstig, zumal die Antragsgenehmigung für drei Jahre gilt. Nach Ablauf der Frist kann diese problemlos wiederum für zwei Jahre verlängert werden.

2. Die sächsische Bauordnung (SächsBO) und andere Regelwerke

Das geltende Baugesetzbuch (BauGB) wird in den einzelnen Bundesländern durch individuelle Regelungen rund um das Baurecht definiert bzw. ausgelegt. Die sächsische Landesbauordnung befasst sich mit Regelungen zur Bauausführung und Bauplanung. Die bauordnungsrechtlichen Aspekte stehen hierbei im Mittelpunkt. Die bauplanungsrechtlichen Vorschriften sind durch das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung geregelt. Auch der Bebauungsplan und die örtlichen Satzungen sowie die Bauvorschriften sind in der Landesbauordnung Sachsens reglementiert. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften bestimmen die Regelungen bezüglich der Abstandsflächen und der bautechnischen Nachweise. Zu den Sondervorschriften in der Bauordnung Sachsens zählen die Maße der Garage, die Stellplatzanzahl, die Breite der Garagenzufahrt, die Betriebsvorschriften, die Zufahrten mit Höhenunterschieden sowie die angebauten Garagen.

Ergänzt wird die Sächsische Bauordnung durch andere Regelwerke, wie die Durchführungsverordnung zur sächsischen Bauordnung. Die Durchführungsverordnung regelt, welche Unterlagen genau für das jeweilige Bauvorhaben eingereicht werden müssen. Die Sächsische Garagenverordnung erfasst beim Garagenbau die bauplanerischen Vorschriften. Die technischen Baubestimmungen sind somit als Sammlung der Regelwerke und Normen für das Bauwerk von Relevanz.

3. Der Bauvorlagenerlass Sachsen (BVerl)

Durch den Bauvorlagenerlass werden die nötigen Bauvorlagen für einen Bauantrag einer Garage in Sachsen geregelt. Die ergänzenden Regelungen dienen vorwiegend dazu, dass bauaufsichtliche Verfahren vereinfacht und zudem beschleunigt werden. So sind verschiedene Anlagen in der BVerl enthalten, wie etwa genaue Hinweise für Sachverständige, Erörterungen und Hinweise zum Inhalt und zur Ausgestaltung der Bauvorlagen sowie der Serviceteil und die Vordrucke für die Bauaufsichtsverfahren. Im Serviceteil erhält der Bauherr wichtige Informationen und Verweisungen bezüglich der erneuerbaren Energien, des baulichen Arbeitsschutzes, der Abfälle und des Gesundheitsschutzes sowie des Liegenschaftskatasters.

4. Die sächsische Garagenverordnung

Der erste Teil der sächsischen Garagenverordnung befasst sich mit den allgemeinen Vorschriften. Unter dem Punkt „Begriffe“ werden die offenen und geschlossenen Garagen genau definiert. Auch die Größe wird hier genau deklariert, also ob es sich um eine Kleingarage handelt oder ob es sich um oberirdische Garagen handelt. Zudem ist die Nutzfläche genau festgelegt. Im zweiten Teil der Bauvorschriften werden die Regelungen bzw. Bestimmungen bezüglich der Rampen, der lichten Höhe, der tragenden Wände, der Decken und Dächer, der Außenwände und der Einstellplätze sowie der Fahrgassen dargelegt. Des Weiteren enthält der zweite Teil noch die Bestimmungen für die Lüftung, den Rettungsweg, die Pfeiler und Stützen, die Brandwände, die Beleuchtung, die Brand- und Rauchabschnitte, die Trennwände, Rauch- und Wärmeabzug, die Brandmelde- und Feuerlöschanlagen. Im dritten Teil der Garagenverordnung Sachsen sind die Betriebsvorschriften für Garagen und das Abstellen von Fahrzeugen in anderen Räumen festgelegt. Der vierte Teil der Garagenverordnung betrifft die Bauvorlagen und deren Prüfungen. Die Schlussvorschriften werden im fünften Teil behandelt, welcher die Ordnungswidrigkeiten, die weitergehenden Anforderungen, die Übergangsvorschriften und das Inkrafttreten behandelt.

In welche Kategorie das Gebäude eingeordnet wird, hängt vorrangig von der Größe der Nutzfläche ab. Welche Flächen genau anzurechnen sind, ist abhängig davon, welche Flächen berechnet werden. Es handelt sich vornehmlich um die Einstellflächen sowie die Verkehrsflächen unmittelbar in der Garagennähe.

Welche Regeln greifen, hängt somit ab von der Nutzflächengröße. So gelten bei Kleingaragen im Gegensatz zu Groß- und Mittelgaragen meist vereinfachte Forderungen, wie:

• Vor dem Garagentor muss Platz für ein wartendes oder parkendes Auto sein.
• Die Kleingarage muss zu den öffentlichen Verkehrsflächen mindestens einen Drei-Meter-Abstand einhalten. Ist die Sicht nicht eingeschränkt, was den allgemeinzugängigen Straßenverkehr betrifft, bedarf es keinen Abstand von drei Metern.
• Die Einstellplätze müssen in der Garage 5 Meter lang und 2,3 Meter breit sein.
• Bei Kleingaragen müssen die Trennwände zu anderen Zimmern feuerhemmend sein.
• Von geschlossenen Garagen müssen die Raumabschlusswände nichtbrennbar oder feuerhemmend sein.

Garagen werden dann als geschlossen bezeichnet, wenn der Anteil an nicht verschließbaren Öffnungen deutlich weniger als ein Drittel der Gesamtwandfläche einnimmt.

5. Das sächsische Nachbarrechtsgesetz

Beim Bau einer Garage ist die vorherige Absprache mit den Nachbarn dann empfehlenswert, wenn die Garage an der Grenze des Nachbargrundstückes gebaut wird. Die Absprache über die Grenzbebauung ist deshalb unerlässlich, damit keine Unklarheiten entstehen. Oftmals müssen beim Bau einer Garage Arbeiten vorgenommen werden, die nur auf dem Grundstück des Nachbarn möglich sind. Das sächsische Nachbarschaftsgesetz beruft sich hierbei auf das „Hammerschlags-, Leiter- und Schaufelrecht“. Dieses Recht besagt, dass das Nachbargrundstück dann während des Garagenbaus betreten werden darf, wenn ansonsten ein schier unzumutbarer Aufwand der Baudurchführungen vonnöten wäre. Der Nachbar muss infolgedessen die Arbeiten und den Lärm dulden, kommt es jedoch im Zuge der Bauarbeiten zu Beschädigungen, ist der Nachbar durchaus vom Gesetz her in der Position, einen entsprechenden Schadenersatz einzufordern. Deshalb sollten die Arbeiten sorgfältig und schonend, so schnell und lautlos wie möglich sowie umsichtig vonstattengehen.

6. Garagen und Grenzbebauung

Laut der sächsischen Bauordnung müssen bestimmte Abstände zu anderen Gebäuden und den Grenzen zu den Nachbarn eingehalten werden. Das Bauwerk unterliegt infolgedessen gewissen Vorschriften, doch bei Garagen gelten im gewissen Sinne oftmals einige Ausnahmen:

• Garagen können auch ohne eigene Abstandsfläche errichtet werden und sie dürfen zudem in die Abstandsfläche fremder Gebäude gebaut werden.
• Die Garage darf an die Grenze des Nachbargrundstückes direkt gebaut werden, wenn die Wandlänge 9 Meter nicht überschreitet (pro Grenze). Insgesamt darf die Bebauung der Grenze die Länge von 15 Metern nicht überschreiten.

Überschreitet die mittlere Wandhöhe des Gebäudes nicht die festgelegten drei Meter, dann greifen die Regelungen für die Grenzbebauung und die Abstandsflächen von Garagen.

Zusammenfassung

Für den Hausbesitzer gilt es, sich vorab genau zu informieren und erst dann zu planen und zu bauen. Geht es um die Planung und den Bau von Gebäuden, sind die individuellen Regelungen des Bundeslandes Sachsen maßgeblich. Im Vorfeld gilt es immer, Aufklärungsarbeit zu leisten, damit der Hausbesitzer alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten kann, egal ob ein Bauantrag vonnöten ist oder ob eine verfahrensfreie Planung der Garage ansteht. Die Bauämter auf den Gemeinden sind stets die besten Ansprechpartner, gute Tipps und Infos erhält der Garagenbauer auch von Planern, Architekten oder vom jeweiligen Garagenbauunternehmen. Zusätzliche Vorschriften und Regelungen liefern nicht selten die Gemeindesatzungen. Der Hausbesitzer sollte seine Gemeinde vor der Umsetzung des Bauvorhabens befragen. Damit der Bauherr nicht unnötig in Schwierigkeiten gerät, sollten alle notwendigen Unterlagen von einem Rechtsanwalt geprüft und abgesegnet werden. Damit die Genehmigung vom Bauamt rechtzeitig erfolgen kann, sollten vom Bauherrn alle wichtigen und erforderlichen Daten und Dokumente früh genug eingereicht werden, auf dass der ersehnte Bau der Garage termingerecht realisiert werden kann.

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